Le renouvellement urbain est une transaction immobilière en tous points – les propriétaires d’appartements vendent leurs droits (y compris leurs droits futurs) dans le bien à un promoteur, qui, en échange s’engage à leur fournir un appartement de substitution dans le projet d’une valeur supérieure à celle de l’ancien et à couvrir les frais connexes.
Notre cabinet représente des résidents dans tout le pays dans le cadre de projets de renouvellement urbain, il veille aux intérêts des propriétaires des appartements, s’efforce de maximiser la contrepartie offerte par le promoteur, de les protéger contre les risques éventuels, négocie le libellé du contrat entre les propriétaires d’appartement et le promoteur, l’entrepreneur ou tout autre corps de métier, supervise l’exécution du contrat et le respect des engagements du promoteur et des propriétaires d’appartement. Il tient régulièrement les propriétaires d’appartements au courant de tout ce qui a trait au projet : les processus d’autorisation, de construction, l’obtention de garanties bancaires avant la livraison de l’appartement existant et jusqu’à la réception des clés du nouvel appartement, l’achèvement du projet et la fin de la période de vérification. Notre cabinet répond aux attentes de la clientèle et veille à expliquer aux propriétaires d’appartement les implications juridiques du contrat et de toutes ses clauses et notamment la signification de la signature ou de l’abstention de signature.
Au fil des ans, notre cabinet a acquis une grande expérience de la représentation des résidents, il a appris à identifier les besoins des résidents et des différentes populations vivant dans les zones de construction ainsi que les droits que leur confère la loi notamment s’agissant de personnes handicapées et de résidents auxquels s’appliquent les lois sur le troisième âge.
Notre cabinet s’engage dès le stade de la prise de contact avec les propriétaires d’appartements à une transparence complète pendant toute la durée du projet. Il veille également à ce que tous les propriétaires d’appartement des complexes de renouvellement urbain reçoivent une contrepartie identique afin d’éviter toute répartition inégalitaire des contreparties offertes par le promoteur.
La première possibilité consiste en une transaction dans laquelle les résidents d’un immeuble bénéficient, gratuitement de l’agrandissement de leur appartement via la construction d’un abri d’appartement (quelquefois d’un balcon ou d’autres zones de l’appartement), l’ajout d’un ascenseur en cas de besoin et enfin et surtout : la consolidation du bâtiment pour éviter qu’il ne s’effondre sur ses résidents en cas de séisme. On a tendance à oublier qu’il s’agit d’un objectif particulièrement important en effet la « non-résistance aux séismes » des vieux bâtiments en Israël n’est pas à prendre à la légère. Des entrepreneurs chargés de l’exécution de constructions ont pris la peine d’examiner des piliers existants et se sont déclarés stupéfaits des résultats : ils se sont avérés fragiles et susceptibles de s’effondrer en cas de séisme, même le plus faible sur l’échelle de Richter.
La deuxième possibilité consiste à démolir le bâtiment et à le reconstruire, le plan d’urbanisme TAMA autorise la démolition de bâtiments considérés comme devant être renforcés et reconstruits, et l’attribution de droits supplémentaires conformément au TAMA. En pareil cas, le TAMA autorise un dépassement des lignes de construction, l’utilisation de droits de construction -sur la base de plans s’appliquant au lieu concerné- ayant pas été exploités ainsi que de droits générés par le Tama et la construction de parkings souterrains. Tout cela dans le but d’encourager la démolition qui, sur le plan de l’ingénierie, reste la meilleure solution pour renforcer un bâtiment.
Nous rêvons tous que l’Etat nous fasse ce cadeau car nous avons tout à y gagner. Si notre immeuble répond aux exigences d’une telle opération, comment prendre toutes les précautions nécessaires avant de s’engager dans ce processus? Il convient de garder en mémoire plusieurs éléments essentiels avant de se lier par contrat avec un entrepreneur/promoteur. Le premier élément est le facteur temps, la durée d’une transaction en détermine la rentabilité. Quelquefois la durée d’exécution du projet peut être prolongée inutilement par certaines personnes, ces délais entraînent un inconfort prolongé pour les résidents et débouchent même quelquefois sur l’annulation de la transaction et la cessation du projet.
Autre élément à prendre en compte, les projets antérieurs de l’entrepreneur/du promoteur. Selon l’adage « le meilleur moyen de prévoir le futur est d’observer le passé ». Personne n’a envie de servir de cobaye à un entrepreneur ou à un promoteur qui vient de se lancer. Il convient d’étudier sérieusement les projets précédents qu’il a menés à bien et de se déplacer sur le terrain pour voir les immeubles et se faire une idée de la qualité de la construction. La construction d’un projet Tama 38 est plus complexe qu’une construction standard et il ne faut donc pas transiger en matière d’expérience.
Notre cabinet offre des services d’Administrateur de biens immobiliers privés et commerciaux. Nous accompagnons les transactions immobilières et ce, notamment sur le plan du financement et des prêts hypothécaires. Nous assurons l’accompagnement de transactions et du financement de transactions immobilières complexes, la vente de biens immobiliers résidentiels et commerciaux dans le cadre d’appels d’offres et de groupes d’achat.
Nous représentons les résidents et les entrepreneurs dans des transactions de type Tama 38 et des transactions de dation, ainsi qu’auprès des commissions d’appel et de l’impôt foncier.
Au cours de l’année 2022, notre cabinet a mis l’accent sur la représentation de résidents des complexes de démolition construction et a signé des contrats de représentation d’un volume de plus 50 000 000 de shekels.
